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EJECUCIONES HIPOTECARIAS y TITULIZACIONES

Las Ejecuciones Hipotecarias han sido y son aún a fecha de hoy una de las grandes consecuencias de la crisis económica en España, como es bien sabido por todos.

​En numerosas ocasiones, el afectado, espera por desconocimiento y desesperación a que el banco termine desahuciando su vivienda, ajeno al hecho que, en numerosas ocasiones, es la entidad financiera quién no ha hecho las cosas correctamente, abusando del desconocimiento general de la población en dicha materia, que siempre se fiaba del banco a la hora de suscribir un préstamo Hipotecario.

​Lo cierto es que, las Escrituras de Préstamo Hipotecario, como se ha visto en los últimos años, estaban en muchas ocasiones plagadas de cláusulas abusivas (cláusulas suelo, IRPH, cláusula de vencimiento anticipado…), de forma que, en caso de no haber existido, el cliente afectado nunca se habría visto abocado al desahucio, y consecuente pérdida de su vivienda.

En otras ocasiones, es posible pactar con la entidad financiera la denominada “dación en pago“, de modo que, entregando la vivienda a la entidad financiera, el cliente se libera frente al banco del resto de deudas que pudieran derivarse del impago: intereses, resto de deuda pendiente del importe de la vivienda, etc.

Es por ello, que aconsejamos ponerse en contacto antes, y no después, de que se inicie el procedimiento de desahucio o ejecución Hipotecaria, para que la situación no termine derivando en una situación irreversible.

Consúltenos su caso particular, si se encuentra en un caso similar.

TITULIZACIONES HIPOTECARIAS

¿Qué es la Titulización Hipotecaria?

Se llama “Titulización Hipotecaria” a la operación realizada por las entidades financieras y que consiste en agrupar un conjunto de créditos, o derechos de Crédito (como serían las Hipotecas), en un mismo paquete, para luego, ser vendidas a los inversores. De esta forma, las entidades, se ocupan de dar a sus créditos “poco líquidos”, una salida en el mercado, obteniendo financiación y a su vez, eliminando el riesgo para éstas de impago de las mismas.

Dicho en otras palabras, el banco puede vender los derechos de crédito de su préstamo Hipotecario o crédito común, a un tercero inversor.

¿Tiene derecho el cliente, a ser informado de esta operación?

No, la entidad de crédito o financiera, no tiene el deber de informar al cliente contratante de dicha operación. Si bien, sí deben informar al BANCO DE ESPAÑA y a la Comisión Nacional del Mercado de Valores de dicha operación de Titulización, así como la obligación de entregar la información correspondiente a la misma. Dichos bonos o paquetes, asimismo, se encuentran regulados en la Ley del Mercado de Valores.

Recientemente, y después de la indignación inicial de los afectados, el Gobierno tuvo que intervenir en el asunto, regulando la situación, a través de la Ley 5/2015 de 27 de abril de Fomento de la Financiación Empresarial cuya entrada en vigor se produjo el día 29 de abril de 2015, la cual, señala en su artículo 34 que las Sociedades Gestoras de dichos productos o paquetes de crédito, deberán publicar en su página web:

  1. a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,
  2. b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y
  3. c) el informe anual y los informes trimestrales”

De esta manera, es posible comprobar si su crédito o Hipoteca, ha sido titulizado, accediendo de esta forma a dicha información.

¿En qué me afecta?

La Titulización de nuestro crédito o Hipoteca, inicialmente, no tiene por qué repercutir directamente al cliente, en lo que al pago del mismo se refiere.

Sin embargo, sí puede ser una buena estrategia, ante situaciones tan desagradables como las ejecuciones hipotecarias, para el caso que el cliente no pueda pagar las cuotas del préstamo, y se vea ante el peligro de perder su vivienda, con la correspondiente deuda que ello supone.

Al titulizar una hipoteca el banco se convierte en el gestor de cobro y transmite al Fondo de Titulización la cuota mensual del nominal y los intereses que llega al tenedor del bono.

De esta forma, y a modo de ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 2 de febrero de 2004, declaraba la falta de legitimación activa (imposibilidad de presentar demanda) de la entidad financiera para reclamar ante el impago del crédito, dado que dicho crédito había sido cedido posteriormente a un tercero:

“Si se da como cierto lo anteriormente transcrito, el Banco demandante no pude reclamar, como hace en la demanda, como titular del crédito de la póliza, sino como administrador y gestor de los créditos que en su día fueran cedidos por el Banco de Crédito Agrícola al Instituto de Crédito Oficial, en cuyo caso la entidad legitimada para el ejercicio de esta acción sería dicho Instituto, aunque estuviese representada por la demandante, a la que había conferido facultad de administración y gestión, entre las que se encontraba la iniciación y prosecución de procedimientos judiciales acreditándose tales facultades con la presentación de los documentos con la demanda ( artículo 264.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000). Procede por tanto estimar la falta de legitimación activa”.

De la misma forma, la Audiencia Provincial de Barcelona, en una resolución más reciente, de fecha 28 de abril de 2015, en los Autos seguidos por una ejecución Hipotecaria, resolvía de la siguiente forma:

“Para la resolución de la cuestión controvertida hemos de partir de que la presente ejecución hipotecaria, iniciada en septiembre de 2010, tiene por objeto la vivienda sita en la CALLE000 NUM000, NUM001 NUM002, de Mollet del Vallès, cuya finca fue adjudicada, tras una subasta sin postores, a BBVA RMBS 4 Fondo de Titulización de Activos por decreto de 31 de julio de 2012”.

Terminando acordándose la suspensión de dicha ejecución, por el plazo estipulado en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En fecha 4 de septiembre de 2015, aparecía asimismo en los medios de comunicación, información en la prensa sobre ello:

De esta forma, como se menciona en otras fuentes “Como conclusión: Las ejecuciones hipotecarias se pueden paralizar y además las ya consumadas se pueden revertir. La mala fe de los bancos en general de dirigirse a los juzgados escondiendo su calidad de cobrador del frac y como parte actora en el procedimiento omitir que actúa en nombre y representación del Fondo de Titulización y de la Sociedad Gestora puede provocar la anulación del juicio y la apertura de un juicio penal”.

Situación actual.

A la presente fecha, tanto el Juzgado de Primera Instancia 11 de Vigo, como el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, han instado la correspondiente cuestión prejudicial ante el Tribunal Superior de Justicia de la Union Europea (TJUE), que deberá decidir y pronunciarse acerca de las ejecuciones hipotecarias afectadas por las “titulizaciones”.

En ambas cuestiones se inquiere a Luxemburgo acerca del contenido del artículo 1535 del Código Civil y si el mismo es compatible con la directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 de tutela de derechos de consumidores y usuarios.

¿Qué podemos hacer por usted?

– Localizar si su crédito o Préstamo, ha sido vendido a un tercero, a uno de los llamados “Fondos Buitre”.

– Saber si su entidad de crédito ha vendido su Hipoteca a un tercero, por menos dinero del que usted debe.

– Ahorro de importe sustancial de la deuda, en el caso que se haya interpuesto una ejecución Hipotecaria, y dicha Hipoteca haya sido vendida a un Fondo Buitre.

Si es su caso, no dude en consultarnos.

Tel. 645 90 87 06

 

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