Acorde con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, los gastos de formalización del Préstamo Hipotecario o Hipoteca, el sujeto obligado al pago de los gastos de formalización de la Hipoteca, no es el consumidor, sino la entidad financiera.
De hecho, es lógica dicha postura, dado que es el banco, el principal interesado en registrar la Hipoteca, a los efectos de hacer valer su derecho frente a terceros, tanto en el hecho de realizar el trámite ante Notario, como su posterior inscripción ante el Registro de la Propiedad correspondiente.
Así las cosas, no existe ningún otro elemento que se exija, para poder proceder a reclamar los gastos de formalización del préstamo. De esta forma, los gastos que pueden reclamarse, son los que siguen a continuación:
– Gastos notariales.
– Gastos de Registro de la Propiedad.
– Gastos relativos al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Pasos iniciales a los efectos de iniciar reclamación a la entidad:
– Realizar una primera reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera de que se trate.
– La entidad tiene un plazo de 2 meses para contestar a dicha reclamación.
– En caso de no contestar, iniciar demanda judicial, en reclamación de dichos importes.
Entiende el alto Tribunal, de esta forma, que dichas cláusulas pueden ser declaradas nulas por abusivas, como así ha sucedido con otro tipo de cláusulas, como la relativa al vencimiento anticipado, intereses, y en el presente caso, se declara la abusividad de esta atribución genérica de gastos al consumidor, cuando el sujeto principalmente interesado es el banco, y no precisamente el hipotecado.
Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO:
«2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.
Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas».
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Legal & Bancario - Anna Valls 